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Aquisição de terra: tudo sobre o sétimo dos 12 segmentos mapeados

Updated: Sep 25, 2023


Bem-vindo de volta ao NatureHub - Catalisando uma comunidade na interseção entre as soluções baseadas na natureza (SBN), investimentos, e inovação digital 🍃 🤖

Já estruturamos mais de 400 organizações SBN em uma cadeia de valor que possui 12 segmentos, hoje apresentamos o sétimo segmento - Aquisição de terra 🧩

Neste post vamos apresentar:

  1. Quem representa este segmento da cadeia de valor das SBN?

  2. Quais são as principais conclusões sobre esse segmento no banco de dados?

  3. Visão da especialista - Um papo rápido com Luciano da Silva, Perito Federal Agrário @ Incra

Recomendamos que você acesse esse link e preencha o formulário de inscrição gratuita do banco de dados NatureHub para complementar a leitura abaixo 🌐


 

1. Quem representa este segmento da cadeia de valor das SBN?



O segmento de aquisição de terras representa as partes interessadas que são responsáveis por permitir que os projetos das SBN e outros proprietários de terras adquiram e expandam a propriedade de imóveis. Como parte da vertical de aliados do setor nas atividades de upstream, essas soluções permitem que os proprietários de terras acessem serviços que aumentam a eficiência da identificação, avaliação e due diligence mais ampla de terras.

Um dos principais desafios enfrentados pelos projetos de SBN atualmente é a incerteza em relação aos direitos legais e aos dados de qualidade da terra. Cenários em que a terra é adquirida com direitos de propriedade duplicados ou dados falsos podem levar a perdas financeiras que prejudicam completamente o já enxuto modelo de negócios da SBN. Os participantes emergentes estão trabalhando arduamente para resolver esse problema, digitalizando o acesso a fontes de dados tradicionalmente off-line ou não estruturadas que regulam a propriedade de terras rurais.


Atualmente, os créditos de remoção de carbono representam uma valiosa oportunidade comercial para muitos projetos de SBN e, portanto, o mercado testemunhou uma onda de soluções de análise de dados que podem avaliar a captura de carbono no solo ou na biodiversidade terrestre mais ampla. O objetivo é estimar o potencial de monetização em diferentes locais de terra, o que pode informar decisões sobre a aquisição ou não. Terrenos com solo e biodiversidade de maior qualidade provavelmente projetarão pontuações de carbono mais altas, o que pode aumentar os preços dos terrenos.


Os serviços de aquisição de terras estão mostrando sinais de extensão do fluxo de trabalho de aquisição de terras para além do mapeamento de carbono, apoiando projetos de SBN com serviços mais sofisticados de planejamento de negócios e transações. Os modelos de negócios de startups que cresceram em escala nos mercados imobiliários residenciais e comerciais, como o Viva Real e QuintoAndar, estão começando a surgir no setor de SBN. As plataformas que podem criar uma solução abrangente de serviço completo aumentarão a liquidez e atrairão investimentos para o mercado.


 

2. Quais são as principais conclusões sobre esse segmento no banco de dados?



Hoje adicionaremos 30 novas organizações ao banco de dados, representando o segmento: Aquisição de terra (você pode acessar aqui).

Esse segmento representa 6.8% do banco de dados completo (400+ organizações) que a gente vai compartilhar durante as próximas semanas.

Alguns destaques que encontramos:

  • 37% das organizações desse segmento estão sediadas no Brasil, e a maioria dessas operações se concentra em ajudar os projetos de SBN a avaliar o risco legal e a propriedade de dados de propriedades.

  • 53% das organizações desse segmento estão focadas no mapeamento do potencial de captura de carbono e de outras características em locais de terra. Muitas dessas soluções dependem de satélite, LIDAR e outras tecnologias de sensoriamento remoto para analisar as linhas de base e o impacto positivo.

  • 73% das organizações desse segmento são startups que atraem investidores de risco, indicando, portanto, a grande oportunidade comercial da tecnologia para fornecer soluções de aquisição de terras em escala.

Exemplos de organizações brasileiras nesse segmento incluem: Incra, Mapbiomas, Mapforest, Terrabrasilis, Brain Ag, BuscaTerra, Biofix

 

3. Visão de especialista - Um papo rápido com Luciano da Silva, Perito Federal Agrário @ INCRA



i) Qual é seu papel e experiência no mundo das SBN?

Sou engenheiro agrônomo do INCRA há 17 anos, atuando principalmente na área de obtenção de imóveis para criação de projetos de assentamento. Iniciei minhas atividades na Regional da Bahia, onde atuei por quase 8 anos, e no estado de São Paulo, desde 2014. Em cargo de gestão nos últimos 8 anos, pude ter contato com os aspectos mais amplos das atividades de nossos assentamentos, como o licenciamento ambiental de atividades, além do seu desenvolvimento propriamente dito e regularização fundiária.

Há cerca de dois anos venho estudando, participando de fóruns multidisciplinares de discussão e me especializando através de cursos na área de soluções baseadas na natureza – SBN. Com esse know-how, venho propondo projetos para implementação de políticas públicas para os beneficiários de nossos assentamentos, que incluem também comunidades remanescentes de territórios quilombolas.

A expectativa é trazer parcerias e acessar investimentos de fundos específicos, público ou privado, para remunerar os beneficiários que preservem suas áreas de matas, complementando os créditos disponibilizados pelo governo federal para fomentar a exploração para produção de alimentos em nossos projetos. Os resultados esperados são a melhoria da economia da agricultura familiar e o estímulo à preservação ambiental nos assentamentos da reforma agrária em todo país, de forma fortemente atrelados aos objetivos para o desenvolvimento sustentável da ONU.

Esperamos avanços na implementação dessa política para o segundo semestre deste ano. São esperadas também parcerias com o governo do estado de São Paulo - que foi pioneiro e tem uma das mais robustas legislações sobre mudança climática do país (https://cetesb.sp.gov.br/proclima/legislacao/estado-de-sao-paulo/). Com mais atores nessa empreitada abraçando os projetos, levaremos os SBN a um maior número de beneficiários.


ii) Como você descreveria a proposta de valor do Incra para alguém que é novo na indústria?

Com mais de 40 milhões de hectares de terras em seus mais de 9 mil projetos de assentamento no país – o mesmo quantitativo de área explorado pelo agronegócio –, onde quase 1 milhão de famílias produzem alimentos, o INCRA é uma Autarquia Federal vinculada ao Ministério do Desenvolvimento Agrário e Agricultura Familiar – MDA. Com esse enorme quantitativo de área para produção de alimentos, soma-se a essa importante contribuição na produção da agricultura familiar nacional o fato de que o INCRA também alimenta e controla os dois maiores bancos de dados da malha fundiária do país: o Sistema Nacional de Cadastro Rural – SNCR e do Sistema de Gestão Fundiária – SIGEF.

O primeiro sistema, com dados literais, fornece aos proprietários o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR. Sem este documento não é possível registrar em cartório a transferência de imóveis rurais no país. Também é usado como um dos documentos exigidos para viabilizar empréstimos e financiamentos bancários para produtores rurais. Já o segundo contém dados gráficos dos imóveis que são certificados após levantamento georreferenciado feito por profissional habilitado e credenciado pelo INCRA e sua inclusão no sistema.

O INCRA tem assim duas frentes de atuação no mercado de SBN: a primeira, com a possibilidade de oferta de áreas de terra de seu domínio para serem usadas na instalação de projetos que visem proteção das florestas com geração de créditos de carbono, conjugados com pagamentos de serviços ambientais aos beneficiários da reforma agrária, sobre a qual falaremos mais adiante.

A segunda frente, mais consolidada e definida institucionalmente, diz respeito à certificação dos imóveis particulares usados nos projetos de geração de crédito de carbono, como REDD+ e Florestamento/Reflorestamento, por exemplo. Uma das premissas desses projetos é a regularidade fundiária dos imóveis onde serão instalados, com o devido registro em cartório de imóveis, cadastro no SNCR e certificação no SIGEF, além do Cadastro Ambiental Rural – CAR.

Nesse diapasão, o INCRA tem papel de relevo no mercado de SBN, tanto por viabilizar segurança fundiária aos investidores relativa ao domínio dos imóveis rurais usados nos projetos, quanto por poder ofertar áreas para parcerias com interessados na instalação de projetos de SBN, em conjunto com os beneficiários dos assentamentos. Gera-se, deste modo, projetos com forte apelo socioambiental.


iii) Quais são os números ou insights de mercado que te animam no espaço das SBN?

Estudos encomendados em 2022 pelo BNDES, pelo Ministério do Meio Ambiente e Clima (MMA) e pelo Instituto Chico Mendes de Conservação da Biodiversidade (ICMBio) à Tauil e Chequer Sociedade de Advogados e Biofílica Ambipar sobre concessão de áreas públicas federais para pagamentos de serviços ambientais e crédito de carbono florestal vão viabilizar a oferta de milhões de hectares de terras que até então não estavam disponíveis ao mercado.

As concessões garantirão ao governo federal economia de recursos na proteção dessas áreas – normalmente unidades de conservação – e promoverão o desenvolvimento sustentável das comunidades tradicionais que nelas vivem. Também garantirão renda às famílias e aumento da arrecadação aos cofres públicos; para os investidores, mais oferta de áreas, possibilitando implantação de projetos com perfil socioambiental mais diferenciado e, por consequência, com créditos mais valorizados pelo mercado.

A expectativa é de que o resultado do estudo acelere as regulamentações pendentes e estimule políticas públicas para esse mercado, um dos focos do atual governo. É esperado também que a iniciativa seja extrapolada para os governos estaduais, principalmente para os da Região Norte, os quais possuem unidades de conservação e outras áreas públicas passíveis de uso para projetos.

Da parte do INCRA, ações ligadas à produção de energia renovável, como eólica e solar, já estão sendo estimuladas em seus projetos de assentamento pelo país, após norma específica publicada no fim de 2021. Com isso, podem ser estimuladas parcerias, por exemplo, com empresas de energia solar em projetos AGROFOTOVOLTAICOS, que conjugam produção de energia e de alimentos no mesmo espaço. É um conceito novo no país, mas que já vem sendo amplamente explorado na Europa e EUA.

Nesse exemplo, há forte apelo social pela geração de renda para os assentados pela comercialização do excedente da produção de alimentos e também pelo uso da terra pelas empresas para instalação dos painéis fotovoltaicos. Também há possibilidade de renda extra pela geração de créditos de carbono, usando a metodologia da Global Carbon Council – GCC, do Catar, específica para área de energia renovável (https://www.globalcarboncouncil.com/). Como parte de uma parceria, neste caso o governo federal ou estadual poderia receber parte da energia produzida para redução das despesas com energia elétrica de escolas, hospitais, órgãos públicos etc.

As possibilidades são inúmeras. É necessária visão mais holística dos gestores públicos e dos legisladores para acompanhar a dinâmica e possibilidades desse novo mercado que está em acelerada expansão. Já os investidores devem acompanhar o desenvolvimento das políticas públicas para o setor pelos sites de entidades do governo, como o MMA, para saberem das oportunidades que o setor público oferecerá ao mercado.

Os governos federal, estaduais e até mesmo os municipais serão importantes parceiros de quem atua na área de SBN. Podemos elencar como possibilidades: a disponibilidade de créditos específicos para projetos – como o Fundo Amazônia gerido pelo BNDES; a contratação de empresas para prestação de serviços especializados em SBN; aquisição dos produtos gerados dos projetos particulares, como a aquisição de crédito de carbono feita pelo BNDES recentemente; e a possibilidade de parcerias caso as concessões de áreas públicas sejam efetivadas, dentre outras possibilidades.


iv) Quais são as principais dificuldades ou gargalos que, se resolvidos, podem e têm contribuído para o crescimento das SBN?

Entendo que ainda há pouca informação e divulgação sobre o mercado de serviços baseados na natureza, tais como projetos de geração de crédito de carbono, pagamento de serviços ambientais e demais ações do setor para os possíveis interessados em implementar projetos em seus imóveis. Acho que as pessoas têm muitas dúvidas e não estão encontrando onde esclarecê-las.

Alie-se a essa divulgação incipiente, o fato de que há concentração de projetos em propriedades de grandes extensões e poucas empresas atuando na sua elaboração, sendo uma situação danosa para o mercado, entendo. Falta também desenvolvimento de tecnologias e metodologias que incluam as propriedades menores nesse mercado e que sejam específicas para a realidade dos biomas brasileiros.

Uma melhor divulgação dessas ações e dos tipos de serviços ambientais existentes pode favorecer novos negócios, pois mais e mais produtores rurais e proprietários de áreas florestais saberão que podem agregar valor à sua propriedade e à produção com a implementação deles e gerar renda significativa, além de outros benefícios não tangíveis, com a melhoria da biodiversidade.

Por isso é preciso estimular que mais empresas, que mais empreendedores e mais investidores atuem nesse mercado para atender ao consequente aumento de demanda, principalmente das empresas que cada vez mais adotam a política Net Zero em seus programas ESG.

Nessa ótica, ações como a da NatureHub são louváveis ao permitir que vários atores do mercado passem a ser conhecidos e encontrados num só lugar. Isso estimula parcerias, viabiliza negócios e divulga produtos e serviços para um público maior. Essa divulgação também pode diminuir custo de implantação, condução e certificação de projetos ao estimular concorrência sadia entre os participantes do mesmo setor que terão que “brigar” pelos clientes que terão mais opções de escolha.

O poder público, por seu turno, deverá cumprir seu papel na aprovação de leis e regramentos que deixem o mercado brasileiro mais confiável, mas estável e mais competitivo, e na implementação de políticas públicas que estimulem os SBN para melhoria de vida da população, da renda, da qualidade ambiental de nossos biomas e para o desenvolvimento sustentável de nossa sociedade.


v) O que você diria para a comunidade NatureHub Brasil?

Há expectativa de que o Brasil assuma de vez seu papel de liderança no estabelecimento de projetos relacionados aos SBN para atrair grandes investidores. Já foi mencionado em publicações que o Brasil será a “Dubai dos créditos de carbono”, por exemplo, citando apenas uma das possibilidades desse mercado.

Mas para tal, ações governamentais para regulamentação do mercado, trazendo segurança para seus players, principalmente para investidores externos, são urgentes. As ações não devem se limitar à preservação das floretas, mas também para expandir à produção de alimentos, tanto pelo agronegócio quanto pela agricultura familiar. Também devem estimular a pesquisa pela academia e centros de pesquisa de excelência, como a EMBRAPA, para criação de metodologias e técnicas de SBN cadas vez mais apropriadas para nossa realidade ambiental.

O reflorestamento, a preservação ambiental, a produção de água e a melhoria da biodiversidade devem ser focados. Mas também, segundo o World Resources Institute (WRI) Brasil (www.wribrasil.org.br), é possível extrapolar essas melhorias para a qualidade de vida das pessoas nas cidades, como algumas ações de SBN têm permitido.

Nesse contexto, os atores da comunidade Nature Hub têm papel preponderante na empreitada, seja pela apresentação de novas técnicas de melhor eficiência e melhor custo/benefício, seja pelo financiamento de projetos, seja pela divulgação de conhecimento e de informações para que mais pessoas entendam a necessidade e os benefícios de se conjugar produção, por exemplo, com técnicas e metodologias ligadas as SBN.

E no que for de sua competência institucional, o INCRA, com seu excelente e capacitado corpo técnico, se põe como facilitador e assegurador da regularidade fundiária dos imóveis que são usados na implementação de projetos. E, no avanço da política de concessão de terras públicas, um futuro parceiro dos investidores e implementadores de projetos.


 

Esperamos que tenham gostado do novo segmento. Na próxima semana continuamos a jornada pela cadeia de valor das SBN!


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